Signalistens renoveringar

Varför rimligt med en omprövning av Bergshamra.

Därför att detta är en klassisk renovräkning i samband en stamrenovering, eller hur man vänder en stamrenovering som ska bekostas av hyresvärden till en rejäl vinst… räknat i pengar. 

Därför att våra hem är en del av livets nödtorft, som mat och arbete.

Hemmet. Min trygghet, våra barns trygghet och bas för utveckling, Hemmet omfattar inte bara själva bostaden utan också omgivningen, med kamrater, miljöer, arbete, föreningsliv, kort sagt mitt liv.

Flytt evakuering – en stor påfrestning för vem som helst, rent fysiskt men även psykiskt och socialt. Nätverken slås sönder, även för dem som blir kvar, också dem som bor i övriga Berghamra. Många har redan drabbats då många redan flytt……..  En flytt med allt bohag, om man orkar, och borta ett helt år, och sedan flytta tillbaka, om man orkar, om man har råd.  Kan ni förstå att man tvekar. Igår kom ytterligare en rapport om hur stressen påverkar människor och sänker livskvalitet och orsakar sjukdom. Stora socioekonomiska skillnader. Om det ska bli rättvisa så borde vi särskilt måna om våra hyresgäster som redan är de som drabbas mest.

Demokratin. Alla beslut fattades utan att ta någon som helst hänsyn till våra behov och intressen under förespeglingen att det var nödvändigt. Vem exakt som styrde till det på detta sätt är oklart.  Att bli överkörd, att min röst inte räknas, att våra röster, 78% av de boende inte spelar någon roll, inte ens på marginalen…. Men sen kom det ett val……

Trovärdighet i den nya politiken såväl som de löften som givits till de boende – lika väl som att öppna Bergshamraskolans högstadium och rädda Tallbackaskolan.

Därför att hela upplägget bygger bl a på dessa fem falska påståenden i korthet:

1. Alla värmeledningsrör i golven måste tas bort, därför måste vi riva alla golv, då kan ingen bo där och då blir det en stor ombyggnad.
2. Vid stor ombyggnad ska allt handikappanpassas så långt det går. Då måste vi riva hela våtrumsdelen och göra ett stort badrum med toa i ett. Då måste alla fyror  dessutom ha en extra toalett, vanligen i andra delen av lägenheter vilket kräver helt nya stammar som ska borras genom hela huset.
3. Köket ska få en ny fläkt och vi måste komma åt schakten och då måste vi riva alla skåp och de är så dåliga så de går inte att sätta upp igen.
4. Allt måste bytas i köken så det blir enhetligt.
5. Allt detta kräver nya planlösningar för både kök och våtrum.

1. Två byggnadsingenjörer samt 2 byggnadsforskare från KTH samt Signalistens egen entreprenör har intygat att de gamla rören INTE behöver tas bort, utan kan blåsas ur och proppas igen, varefter nya rör dras längs yttervägg mellan värmeelementen.
2. Om man inte gör så stor ombyggnad, behöver man inte handikapp-anpassa på samma sätt. En extra toa behövs inte med den gamla planlösningen och är inte heller ett måste med en ny planlösning
3. Köken är mycket fina och såväl byggnadsingenjörer som 2 andra har berättat hur man kan bevara köken (liksom i Bagartorp)
4. Allt måste inte vara enhetligt – se Bagartorp. Vid vattenskada har nya skåp installerats i vissa lgt – det syns ingen skillnad på gamla skåp och nya.
5. De gamla planlösningarna är utmärkta. De nya är klart sämre på flera sätt. Det går även med de gamla planlösningarna och göra handikappanpassningar som är väl så bra som de som Signalisten har föreslagit. Ritningar har lämnats in

Fastighetsekonomi  

Inga ekonomiska beräkningar har redovisats för de olika delarna. Om självkostnadsprincipen ska gälla så borde det finnas, för att man ska kunna diskutera de olika delarnas berättigande, tex att göra helt nya schakt eller vidga desamma trots att de fungerat bra i 60 år. Tvärtom har M hela tiden hänvisat till bruksvärdet, inte något självkostnadsprincip

Man måste kunna lita på sina anställda. Det är tyvärr inte alltid korrekt. Det är särskilt komplicerat när det gäller renovering som kräver fackkunskap för att kunna bedöma. Genom att använda denna fackkunskap har hyresvärdar effektiv kunnat neutralisera hyresgästerna i många fall.

Nytt läge sedan planen togs.

Det gäller flera områden här nedan, men kanske framför allt ekonomi, teknik och miljö, men också den nya majoritetens löften och synen på Solnas innevånare. När det gamla planen togs fanns för övrigt ett alternativ på en mer försiktig renovering, vilket påstods ha betydligt kortare hållbarhet, varför det inte antogs.

Ekonomi

Läget är svårt för de flesta, med inflation, elpriser och årliga hyreshöjningar. Över 50% på det blir dödsstöten för många hyresgäster. Men det gäller mer än så. Hela samhällsekonomin kräver att resurserna används till det som oundgängligen behövs. En sådan sak är bostäder, nya bostäder, inte att i onödan upprusta gamla. Bristen på bostäder i landet och särskilt i storstäderna är nu så stor att marknaden driver upp priserna till rena fantasibelopp, vilket syns på den svarta marknaden, hotellverksamheten mm. OM Solna stad bidrar till allmänt stigande hyror kommer dessutom kommunens kostnader för hyresbidrag att kunna växa rejält. Signalisten har heller inte redovisat ekonomiska kalkyler, vilket också noterades vid en fullmäktigedebatt. …..

Boorättvisan – Hyresgäster bor redan idag betydligt dyrare än de i ägt boende. Staten subventioneras genom Ränteavdrag och ROT-avdrag ägt boende med cirka 30 miljarder kronor varje år. Det kommer att öka lavinartat när räntan stiger.  Den totala bolåneskulden är 3672 miljarder kronor, varför statens subvention successivt ökar med cirka 11 miljarder för varje procent som räntan höjs.

Teknik

KTH:s rapport ”Stegvis Renovering”  från 2020 pekar på möjligheterna till en varsam renovering där alla är vinnare. Relining är nu förstahandsval för de flesta som gör stamrenovering, men kombineras med såväl byten av rör som med nya schakt och nya rördragningar för att minska behovet av ombyggnad.  OCH nota bene – tekniken fortsätter att utvecklas. Det finns också andra stora fördelar med stegvis renovering. Bara evakueringen i Bergshamra kostar cirka 25 miljoner i uteblivna hyror och flyttkostnader

Miljö.

Här är den nya majoriteten väldigt tydlig. En totalrenovering genererar enorma mängder med avfall, transporter, framställning av helt nya inredningar och arbete som bättre kunde använts vid nybyggnad. En ingående miljödiskussion om ventilation, värmeväxling och solpaneler skulle däremot kunna sänka kostnaderna och öka livskvaliteten på sikt. Det är det som folk förväntar sig, inte att man fortsätter som förut.

Signalistens stadgar.

De är mycket tydliga. Enkla och praktiskt inredda lägenheter till lägsta möjliga pris. Dock kan man förstås tänka sig viss valmöjlighet när det gäller tex köksinredning, men miljöperspektivet bör ändå beaktas även där, då våra kök är mycket bra!

Integration – Segregation.

Vi lever i ett segregerat samhälle. Fattiga fördrivs allt längre ut från stadskärnorna, i hyreslägenheter (Gentrifieringen).  Få beslutsfattare bor i hyresrätt. Klyftorna har vuxit i Sverige i över 40 år. Bergshamra centrums 300 lgh är det sista hyresområdet så när som på Sfären(mest äldre) och Kungshamra(studenter). Resten har Signalisten sålt ut, hela södra Bergshamra och det övriga är bostadsrätter. I Centrum bor en stor andel invandrare, där många bott här länge och skaffat ett visst nätverk i Bergshamra. Det finns alltså inga alternativ i Bergshamra om hyrorna går upp enligt liggande förslag.

Fastigheterna i Bergshamra Centrum. – med höga hyror och tre år i plastfodral är det osäkert hur mycket av våra affärer som överlever föreslaget upplägg.

Kök – Våra kök är mycket fina och kan hålla i 60 år till.

Våtrum – våra våtrum renoverades i slutet på 90-talet och håller hög klass.

Toalett – Signalisten vill lägga en ny toalett i 4-orna – vilket skulle kräva helt nya schakt och ledningar i de flesta fall, då den ska ligga i klädkammaren i andra änden av lägenheten. Det finns betydligt enklare lösningar.

Nya planlösningar, såsom ovan, i hela våtrumsdelen och köket. De nuvarande planlösningarna är överlägsna både köken med ljuset och flexibiliteten, samt att badrum och toalett är separerade med en fast vägg. Det är mycket väl genomtänkta av känd och välrenommerad arkitekt

Säkert vatten, ett motiv för att riva ut allt trots att det finns goda alternativ till just Signalistens förslag på lösning

Golven ska rivas ut och ersättas med dyrare varianter. Det behövs inte. Ingår i HLU* normalt. Här har Signalistens företrädare inte varit korrekt i sina påståenden.

Tillgänglighet för rörelsehindrade. Inte nödvändigt om man gör varsam renovering. Då anpassar man istället när det behövs.

Stadgar – de är glasklara – praktiskt och enkelt inredda lägenheter till lägsta möjliga pris.

Schakten – man vill vidga schakten, vilket är ett val, inte en nödvändighet, men som förstås kan diskuteras. Men Signalisten diskuterar inte.

*HLU = Hyresgäst-styrt underhåll har fungerat utmärkt och hållit nere kostnaderna för såväl hyresgäster som hyresvärd, och bidragit till att man håller fint i sin lägenhet

Fastigheterna är i bra skick men stammarna behöver renoveras. Det är det som behövs. Detta skall egentligen ingå i hyran. Signalisten har gjort en mängd renoveringar och upprustningar genom åren, som tillsammans med HLU gör att våra lägenheter är välskötta förutom de senaste åren. Nedan exempel på insatser:

Gemensamma utrymmen:

1. Fönster: Fönsterbyte till treglas då de äldre fönsterbågarna visat sig vara för klena och dåligt isolerande.
2. Fasad: Ny rappning
3. Hiss: Samtliga hissar fick en ny hisskorg med ny inredning.
4. Tvättstuga: tvättmaskiner bytta efter ålder.
5. Nytt digitalt boknings-system.

5. Port: Nya portar, nytt porttelefonsystem
6. Trapphus: Ommålade och kaklat
7. Sopnedkast: Sopsug installerat

I lägenheterna:

1. Element: Termostatbyten till bättre kvalité på samtliga radiatorer.
2. Balkong: Inglasning (år 2003), medförde hyreshöjning med 200 kr/mån.
3. målning av väggar, golv och tak. Nya balkongräcken.

3. Badrum: Byte av delar av stam. Efter 8 veckors renovering fick vi ett helkaklat badrum (upp till 2 m), klinkers på golv, ny golvbrunn och nya vattenledningsrör i golv mellan badrum och kök. nya handfat (2 st), nytt badkar och kranar med engrepps-blandare
4. Separat toalett: Viss kakling på toaletten samt klinkers på golvet där samt nytt handfat och engrepps-kran samt snålspolande toalett.
5. Ytterdörr:  många har Säkerhetsdörr installerad ( tillval, hyreshöjning)
6. HLU: Tapetsering vart 10:e år, nya golv i kök och rum efter behov vart 15:e år (numera vart 20:e), slipning/omlackering  parkettgolv
7. Samtliga köksluckor och lådor lackas om vart 12:e år, målning tak och väggar, byten av vitvaror vid behov

Rättssamhällets förfall ^?

Förskjutningen av politiska beslut till domstolar. Kanske för att dessa huvudsakligen (hovrätten 95%) dömer till hyresvärdarnas förmån. Domstolarna tenderar att gå på gammal praxis istället för att väga hyresgästernas behov mot hyresvärdarnas. Det anses mera rättssäkert. Men framför allt: Rätten tar inte hänsyn till klimatet, social hållbarhet och segregation, samhällsekonomi eller de boendes betalningsförmåga, och vi har fått uppleva att de helt bortser från uppenbara lögner från hyresvärdarnas sida. Kanske faller Signalisten i hovrätten på detta och på stiftelselagen – som hyresnämnden valde att inte beakta. HN såväl som Hovrätten hänvisar till att hyresgästerna skyddas av bruksvärdet och infasning.

Bruksvärdet var tidigare ett skydd då hyrestaket sattes av förhandlade hyror från  allmännyttan som inte fick gå med vinst. Numera är taket högsta förhandlade hyra oavsett ägare. Det är inget bra skydd! Infasning är på tre år.

Inga Bostadsrättsföreningar renoverar på detta sätt! För de väger kostnad mot värde och de betalar ju själva. Frågan är alltså:  Måste man äga sitt boende för att kunna få ett tryggt boende i detta land? 

För faktaunderlag står bland annat

Två byggnadsingenjörer, Urban Alvring med lång erfarenhet av renoveringar samt Rolf Enequist, tidigare chef för golvbranschen i Sverige som bott över 50 år i Signalisten

Flera arkitekter, varav en, Janis Incitis, som  bor i huset och har lång erfarenhet som arkitekt och hyresgäst hos Signalisten

Två välrenommerade byggnadsforskare från KTH, Tord af Klintberg, och Folke Björk, professor, båda författare till rapporten ”Stegvis renovering”

Simon Granit, chef för renoveringsarbetet i Knivstabostäder, tillika ekonomichef

Åse Richard, forskare vid Uppsala universitet

Dominika Polanska, forskare och författare till boken den orättvisa rättvisan mm.

Anton Björklund, snickare och Länsombud för Svenska Byggnadsvårdsföreningen

Gustav Bergström, civilingenjör, generalsekreterare i Rivningsraseriet, en ideell förening inom byggnadsvård

Drygt 50 hyresgäster i Bergshamracentrum med över 1000 år av boende i Signalisten samt medlemmar i HGF Solna, särskilt styrelsen

Det finns redan ett undertecknat hyresavtal för Bergshamra.

Det tecknades under förutsättning att Signalistens renoveringar går igenom. Det var av tre skäl.

1. HGF har en förhandlingsskyldighet som man får ersättning för av fastighetsägarna och den försöker man upprätthålla.
2. Genom avtalet blev hyran påtagligt lägre än vad Signalisten hade begärt och alternativet är att vända sig till hyresnämnden som erfarenhetsmässigt sätter betydligt högre hyror.
3. Att sluta ett avtal innan ombyggnad gjorde att de boende visste vad som väntade och att det kunde användas som ett argument vid förhandling i hyresnämnden, som tidigare inte velat lyssna på  hyreshöjningar som inte var klara
4. Tyvärr marknadsförde vissa detta som att nu vara allt gott och väl och att hyresgästerna var nöjda. Även Signalistens advokat i HN hänvisade till detta, vilket ju inte alls är korrekt